Neues BMF-Schreiben zur Gebäudesanierung

Was Immobilieneigentümer, Vermieter und Investoren beachten müssen 

Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen die steuerlichen Grundsätze zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs‑ und Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden neu gefasst. 
Die bisherigen BMF‑Schreiben aus 2003 und 2017 wurden vollständig ersetzt. 

Das neue Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden und bringt mehr Struktur und Klarheit, entschärft die Risiken bei größeren Sanierungen jedoch nicht grundsätzlich. 

1. Grundsatz bleibt: Erhaltungsaufwand ist der Regelfall 

Instandsetzungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen sind regelmäßig als Erhaltungsaufwendungen einzuordnen und somit sofort steuerlich abziehbar. 

❗ Aber: 
Sie können im Einzelfall dennoch zu 

• Anschaffungskosten, 

• Herstellungskosten oder 

• anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) 

führen – mit der Folge, dass sich der Aufwand nur über die Abschreibung (AfA) steuerlich auswirkt. 

2. Anschaffungskosten: Betriebsbereiter Zustand im Fokus 

Zentral für die Abgrenzung ist der Begriff des betriebsbereiten Zustands eines Gebäudes. 
Ein Gebäude ist erst dann betriebsbereit, wenn es für die konkrete Nutzung des Erwerbers geeignet ist. 

➡️ Konsequenz: 
Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um diese konkrete Zweckbestimmung erstmals zu erreichen, führen zu Anschaffungskosten, selbst wenn das Gebäude technisch nutzbar erscheint. 

3. Der neue Maßstab: Gebäudestandard bei Wohngebäuden 

Einen Schwerpunkt des neuen BMF‑Schreibens bildet die systematische Einordnung des Wohnstandards. 

Das BMF unterscheidet drei Standards: 

• sehr einfacher Standard 

• mittlerer Standard 

• sehr anspruchsvoller Standard 

Grundsatz: Mittlerer Standard 

Neu und praxisrelevant ist die klare Aussage: 
👉 Bei Wohngebäuden ist grundsätzlich von einem mittleren Standard auszugehen, sofern keine besonderen Umstände für einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard sprechen. 

Maßgeblich sind ausschließlich vier zentrale Ausstattungsmerkmale: 

• Heizung 

• Sanitär 

• Elektroinstallation 

• Fenster 

Andere Maßnahmen – insbesondere energetische Verbesserungen – bleiben für die Standartprüfung grundsätzlich außer Betracht  

4. Standardhebung: Nur im Ausnahmefall steuerlich relevant 

Eine Standardhebung liegt nur dann vor, wenn in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts eintritt. 

Wichtig ist eine Klarstellung des BMF: 

Eine Standardhebung stellt den Ausnahmefall, nicht den Regelfall dar. 

Nicht ausreichend für eine Standardhebung sind insbesondere: 

• der Austausch moderner Heizsysteme (z. B. Gas → Wärmepumpe), 

• der Einbau energieeffizienterer Fenster (z. B. zweifach → dreifach), 

• energetische Sanierungen ohne qualitative Aufwertung der Ausstattung. 

➡️ Eine hiervon ggf. abweichende handelsrechtliche Beurteilung (IDW) ist steuerlich unerheblich. 

5. Herstellungskosten: Erweiterung und wesentliche Verbesserung 

Unverändert führen insbesondere folgende Maßnahmen zu Herstellungskosten: 

• Erweiterungen (jede – auch geringfügige – Vergrößerung der nutzbaren Fläche), 

• Substanzmehrungen mit neuen Nutzungsmöglichkeiten, 

• wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand hinaus. 

Besonders praxisrelevant: 

• Eine Erweiterung liegt bereits bei geringfügigen Anbauten vor. 

• Eine wesentliche Verbesserung setzt eine deutliche Erhöhung des Gesamtgebrauchswerts voraus – nicht bloß eine Modernisierung „auf heutigen Stand“. 

6. Sanierung in Raten: Betrachtungszeitraum jetzt nur noch 3 Jahre 

Neu gefasst wurde auch der Begriff der Sanierung in Raten. 

Eine Sanierung in Raten liegt in der Regel vor, wenn: 

• mehrere Maßnahmen planmäßig zusammengehören und 

• innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt werden. 

➡️ Der Zeitraum wurde damit von früher fünf auf drei Jahre verkürzt, was für die Praxis zu begrüßen ist – gleichzeitig aber die Überwachung der Maßnahmen verdichtet. 

7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Mehr Klarheit, mehr Relevanz 

Erstmals behandelt das BMF diesen Bereich umfassend und systematisch. 

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Aufwand 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto) übersteigt. 

Der Dreijahreszeitraum wird Tag genau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten berechnet. Maßgeblich sind die innerhalb dieses Zeitraums erbrachten Bauleistungen – nicht der Zeitpunkt der Zahlung oder Rechnungsstellung. 

Neu und ausdrücklich klargestellt:  

✅ Schönheitsreparaturen, 
✅ Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft, 
✅ die Beseitigung verdeckter oder altersüblicher Mängel 

zählen zur 15‑%-Grenze – unabhängig davon, ob sie vorhersehbar waren. 

🚫 Nicht einzubeziehen sind u. a.: 

• Erweiterungen (eigene Herstellungskosten), 

• regelmäßig wiederkehrende Wartungen, 

• Schäden durch Dritte oder zufällige Ereignisse (z. B. Naturereignisse). 

Das Über‑ oder Unterschreiten der 15‑%-Grenze wirkt rückwirkend und kann zu Bescheidänderungen führen. 

8. Fazit: Planung und Dokumentation sind entscheidend 

Das neue BMF-Schreiben bringt mehr Transparenz und Systematik, aber keine generelle Entwarnung. Gerade bei größeren Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen besteht weiterhin das Risiko, dass eigentlich eingeplante Sofortabzüge steuerlich versagt werden. 

Unser Rat: 
Lassen Sie geplante Baumaßnahmen vor Beginn steuerlich prüfen – idealerweise unter Einbindung eines Gesamtkonzepts. In vielen Fällen lassen sich steuerliche Nachteile durch richtige zeitliche, sachliche oder bautechnische Planung vermeiden. 

Für eine individuelle Einschätzung Ihrer geplanten Maßnahmen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. 

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